[싱가포르의 기적] 리츠 & 부동산 증권화

싱갚싱가포르 리츠의 부상

리츠는 일반인들에게 대규모의 수익형 부동산에 투자할 수 있는 간접 투자 상품을 제공하기 위한 목적으로 만들어졌으며 1960년 미국 의회에서 리츠법이 통과되면서 시작되었다. 리츠는 주식처럼 상장되어 일반인들이 쉽게 투자할 수 있는 부동산 간접투자상품이며, 미국, 싱가포르, 호주, 일본 등의 금융 선진국에서 발달하였다. 안정적이고, 장기적이며(환매 용이), 은행 금리보다 높은 투자수익을 가져다주는 리츠는 상대적으로 안정적인 배당을 원하는 투자자들에게 각광 받고 있다. 미국의 경우 한화 약 3,000조원(3조 달러) 규모의 리츠가 거래되고 있으며, 기관투자자 뿐만이 아닌 많은 개인들이 투자하고 있다. 미국 리츠협회(NAREIT)에 따르면 리츠에 투자하는 미국인은 약 8,000만명이며 이는 미국 전체 인구 3억 2,000만명의 4분의 1에 해당한다.

 

2001년 11월, 캐피탈랜드는 3개의 쇼핑몰(정션 8, 탬피니스 몰, 후난 IT 몰)을 소유하고 있는 싱몰 부동산 트러스트의 기업 공개를 시도하였다. 당시 기업 공개 규모는 한화 약 4,240억 원(S$530million)이었다. 그러나 개인투자자 및 기관투자자의 청약율이 78% 수준에 머무르면서 기업 공개를 철회하였다. 2002년 7월에 싱몰 부동산 트러스트는 기존과 동일한 3개의 쇼핑몰을 자산으로 하는 캐피탈몰 트러스트라는 새로운 이름으로 기업 공개를 다시 시도 하였다. 다만, 기업 공개 규모를 기존보다 축소한 한화 약 1,700억 원(S$213million) 규모로 진행하였다. 결국 기업 공개를 통한 주식 매각분의 5배 이상의 자금이 개인투자자 및 기관투자자로부터 모집되었다. 2002년 당시 3개의 부동산을 편입하고 있던 캐피탈몰 트러스트는 16년이 지난 2019년 현재는 15개의 자산을 포함하고 있으며, 싱가포르 증권거래소에 상장되어 활발히 거래되고 있다.

캐피탈랜드 몰 트러스트 리츠 홈페이지, 출처: https://www.cmt.com.sg/home.html

 

리츠에 상장하는 이유

1997년 아시아 부동산 금융 위기 이후, 다수의 부동산 개발 회사들은 심각한 유동성 위기에 직면했다. 한편, 은행들은 부동산 개발 사업에 대한 대출을 꺼렸다. 반면에 부동산 개발 회사들은 침체된 부동산 시장에서 대규모의 상업용 부동산을 매각하는 데 어려움을 겪었다. 당시 아시아 부동산 시장은 약세를 보였고 기관투자자들은 활발히 활동하지 않았다. 1990년대 후반, 대규모 상업용 부동산 포트폴리오 소유 기업들은 '부외거래' 증권화 기술을 통해 할인된 가격으로 부동산을 매각할 필요 없이 유동화를 통해 자금을 확보 할 수 있었다.

 

하지만, 싱가포르 통화청은 부외거래 증권화 구조에 대한 더욱 엄격한 자산 매각 및 분리를 강제하는 내용의 자산 유동화 가이드라인을 2000년 8월 개정하였다. 증권화를 통한 자금 조달 비용이 크게 증가하였고, 증권화를 통해 장부에서 제외하였던 자산을 다시 그들의 장부에 기록해야 했다. 이로 인해 부동산 개발회사들은 2001년부터 그들의 포트폴리오에 있는 상업용 부동산을 장부에서 제외하기 위한 대책으로 리츠를 모색하기 시작하였다. 2002년 캐피탈몰 트러스트와 아센다스 리츠의 성공적인 상장 이후, 여러 부동산 개발 회사들이 리츠를 활용하여 상업용 부동산을 유동화 시키기 시작했다.

 

부동산 개발 회사들은 리츠를 매각 수단으로 활용하였고 이를 통해 상업용 부동산의 자산 가치를 실현하였다. 상대적으로 유동성이 없는 부동산을 리츠를 통해 유동화 할 수 있었고 개발 회사들은 부외금융 효과를 누릴 수 있었다. 리츠의 지분을 확보함으로써 상업용 부동산에서 발생하는 안정적인 수익을 정기적으로 배당받는 동시에, 재무제표 상의 부채를 현저히 줄일 수 있었다. 또한 리츠의 자산관리를 담당하면서 각 종 수수료를 받을 수 있었다. 부동산은 일반적으로 부동산 개발 회사의 장부에 작성될 때 그것의 순자산 가치가 상당히 할인된 가격으로 반영된다. 안정적인 수익을 발생시키는 부동산을 변동성 높은 부동산 개발 회사의 개발 사업으로부터 분리함으로써 부동산에 대한 더 공정한 시장 가격을 책정할 수 있었다.

리츠 구조도, 캐피탈랜드몰 트러스트, 출처:https://www.cmt.com.sg/trust-structure.html

 

국경을 넘는 리츠

특정 산업에 대한 집중은 싱가포르 리츠의 주요 전략이다. 대부분의 상업용 및 산업용 리츠는 국내 시장의 부동산 매입에 집중하며 홈 그라운드의 이점을 활용한다. 그러나 싱가포르의 리츠는 국내 부동산 시장의 작은 규모로 인해 포트폴리오 자산의 지리적 다양화를 추구한다.

 

특히, 물류용 및 숙박용 리츠의 경우 잠재적 임차인과 고객에게 효과적인 네트워크 솔루션을 제공하기 위해 해외 자산을 확보하여 포트폴리오의 지리적 다양성을 확보하는 것이 필수적이다. 메이플트리 로지스틱 트러스트는 2005년에 싱가포르에 위치한 14개의 창고 및 산업용 부동산을 보유한 리츠로 시작하였고, 이후 싱가포르, 말레이시아, 홍콩, 중국, 한국, 베트남 7개 지역 시장에서 111개의 물류용 부동산을 보유한 아시아 전체를 아우르는 물류용 리츠가 되었다. 2014년 3월 31일 기준, 리츠의 자산 가치는 처음 기업 공개 당시 한화 약 3천3백억원에서 한화 약 3조 3천억원으로 10년 동안 약 10배 수준 증가하였다.

 

에스콧 레지던스 트러스트는 서비스드 레지던스, 임대주택, 기타 숙박용 부동산 등 지리적으로 다양한 86개의 부동산을 보유한 숙박용 리츠이다. 에스콧 레지던스 트러스트에 편입된 부동산들은 아시아 태평양 및 유럽의 14개 국가 37개 도시를 아우르며 명실상부한 글로벌 리츠가 되었다.

에스콧 레지던스 트러스트, 출처:https://www.ascottreit.com/

 

부동산의 증권화

 

부동산 증권화는 자본 시장의 혁신적인 자금 조달 방법으로서 담보 대출에 대한 원리금 상환과 임대료 수입과 같은 현금 흐름을 기반으로 한다. 이는 자금 모집, 신용 보강, 거래 가능한 증권 상품으로의 구조화, 투자자 배당 등 여러 과정을 수반한다.

 

부동산 증권화로 인해 은행과 같은 대출 기관은 전통적인 역할인 대출 중개자의 역할은 줄어들지만, 수수료 기반의 전문화된 서비스를 제공하며, 여기에는 신용 평가, 신용 보강, 증권 판매 등이 포함된다. 주식 유통 시장 내에서의 업무의 전문화를 통한 새로운 구조의 재편은 효율성을 제고한다. 또한 증권화는 자금의 수요자와 공급자 간의 간격을 좁힌다. 주식 유통 시장을 통해 투자자의 리스크 성향에 맞는 증권 상품을 연결한다.

 

부동산의 증권화: 실물 시장(Real Estate Market)과 금융 시장(Capital Market)의 만남

부동산 증권화 구조, 출처: https://www.ares.or.jp/jrem/jres/k_jreit_int_1.html

전통적인 대차대조표에서 부동산은 소유주의 장부에 반영된다. 하지만, 증권화를 부외금융 수단으로 이용하는 부동산 소유주들이 점차 많아지고 있다. 이를 통해 부동산에 대한 법적 권리를 공개 시장 가격으로 특수 목적 기구에 양도한다. 완전 매각을 통해 소유주의 장부에서 부동산의 자산 분리가 이루어지고, 이를 통해 부외금융 구조가 만들어진다. 특수목적회사가 부동산에 대한 소유권을 갖고 소유주의 사업 리스크로부터 분리되는 파산 위험 분리 법인 형태가 된다. 이로 인해 부동산 담보 증권의 신용 리스크는 소유주의 금융 및 사업 리스크와 독립되어 부동산 그 자체의 특성 및 현금 흐름에 기초하여 평가된다. 부동산 개발 사업 주기 전반의 현금 흐름에 걸쳐 증권화가 가능하며 준공 전 단계의 토지 담보 대출, 선분양, 건설 자금 대출 등을 포함하여, 준공 후 단계의 임대료 수입 및 분양 수익 등을 포함한다.

 

1997년 금융 위기 이전, 상장 부동산 개발 회사 및 부동산 소유주들은 사업 조달 자금 조달을 위해 주로 주식시장과 은행 대출에 의존했다. 이들은 자본 시장의 유동성이 떨어지는 시기에는 주식 발행을 통한 자금 조달이 어려웠고, 은행에서 신규 대출을 받기 어려웠다. 유동성 경색은 부동산 증권화의 필요성에 대한 시장의 강력한 수요로 이어졌고 개발 회사들과 부동산 소유주들은 전통적인 자금 조달 방법 외에 새로운 방식의 혁신적인 자금 확보 방안을 마련해야 했다. 증권화 기술의 선진화는 부동산 개발 회사들과 부동산 소유자들이 특수 목적 기구 설립을 통해 상업용 부동산 소유에 대한 부외금융을 가능하게 했다.

 

싱가포르 상업용 부동산 증권화 기구

싱가포르 부동산 회사들이 부동산 담보 대출 증권 시장에서 자금 확보를 위해 사용하는 자산 유동화 방식에는 크게 세 가지가 있다. 담보대출채권(MBB), 상업용부동산대출증권(CREBS), 상업용담보대출증권(CMBS)이다. 서로의 차이를 간단히 비교하면 담보대출채권(MBB)은 단일 부동산에 대한 담보대출 기초로 유동화하며, 상업용부동산대출증권(CREBS)은 현금흐름을 기초로 유동화하며, 상업용담보대출증권(CMBS)은 다수의 상업용 부동산에 대한 담보대출을 기초로 증권화 한다.

 

담보대출채권(MBB) : 싱가포르에서 증권화 초기 형태는 상업용 부동산에 대한 단일 담보 대출을 기초 자산으로 발행된 이체 채권 형태의 증권이었다. 1986년 시티투자은행(싱가포르)가 한화 약 2천2백억 원 가치의 훙룽 빌딩에 대한 담보 대출을 증권화 한 것이 최초의 싱가포르 대출채권이다. 은행들은 담보대출채권의 유동화를 통해 그들의 장부에서 대출 채권을 배제할 수 있으며 부동산 시장 리스크에 대한 노출을 줄일 수 있다. 금융 주관 기관들은 담보대출채권의 구조화 및 발행 업무를 통해 주관 수수료를 받는다.

 

상업용부동산대출증권(CREBS) : 상업용부동산대출증권의 경우 상업용 부동산에서 발생한 임대 소득 현금 흐름을 활용하여 채권 투자자에게 명목 이자를 지급한다. 부동산 개발 회사들이 주거용 개발 프로젝트 공사 진행 과정에서 수분양자로부터 받는 중도금 현금 흐름을 증권화 하기도 한다.

 

특수목적기구 설립을 통한 유동화 구조로 자산에 대한 소유권을 분리한다. 특수목적회사는 부동산 개발 회사 및 부동산 소유주들이 장부에서 상업용 부동산에 대한 법적 권리를 분리하기 위한 목적으로 활용되어 상업용 부동산에 대한 소유권을 특수 목적 회사가 신탁 형태로 소유한다. 또한, 파산 위험에서 분리된 법인 형태로 상업용부동산대출채권의 투자자들은 발행 기관의 사업 및 파산 리스크로부터 보호되고 채권 자체의 신용 등급을 강화한다.

캐피탈랜드 주거용 부동산 개발사업 분양 수익금 증권화 구조, 싱가포르의 기적 390페이지

 

상업용담보대출증권(CMBS) : 2002년 싱가포르 증권거래소에 캐피탈몰 트러스트와 아센다스 리츠가 성공적으로 상장하면서 리츠는 부동산 개발 회사들이 자본 시장에서 자금 조달을 하는 데 있어서 새로운 수단으로 매김하였고 기존의 상업용부동산대출증권을 대체하였다. 새로운 리츠 회사들이 주식 상장과 기존 리츠의 포트폴리오 확장을 통해 싱가포르 리츠 산업은 급속하게 성장했다.

 

리츠는 중장기 고정 이자율의 상업용담대출재권을 발행함으로써 부동산을 담보로 한 변동 금리 대출을 유동화하였다. 다수의 상업용 담보 대출을 특수목적기구로 편입한 후, 이를 트렌치화하여 증권을 발행하였다.

캐피탈리테일 싱가포르(사모 부동산 펀드) 상업용담보대출증권 구조, 싱가포르의 기적 396페이지

 

상업용담보대출증권은 사모 부동산 펀드, 부동산 개발 회사, 리츠, 기관투자자에게 여러 혜택을 주었다. 상업용담보대출증권은 유럽 자본 시장과 같이 선순위 부동산 투자에 대한 높은 수요가 있는 곳에서 투자를 받을 수 있는 수단을 리츠에 제공하였다. 리츠는 상업용담보대출증권을 통해 안정적이고 장기적인 자금을 조달할 수 있었고 금리 변동과 같은 시장 리스크를 헤지할 수 있었다. 또한, 담보 대출을 한데 모으면서 규모의 경제를 통한 자금 조달 비용의 절감 효과가 있다. 더불어 상업용담보대출증권은 기관투자자들에게 고정 수익 형태의 투자 선택권을 제공한다.

 

싱가포르의 기적, 싱가포르국립대 교수진 지음/ 출판사 차밍시티