[책 리뷰] 리츠 투자 무작정 따라하기 | 김선희 | 길벗

 

리츠에 관심이 있다면 이 책을 추천드립니다. 잘 쓰인 책입니다. 제 주위에도 선물해 주었습니다. 저자께서 신세계프라퍼티에서 근무 중이라고 하시는데, 과거에 10년 가까이 자산운용사에서 리츠 펀드매니저로 일했습니다. 리츠의 개념부터 투자 분석 방법론까지 잘 설명되어 있습니다.

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리츠 투자 분석을 (1) 주식 관점 (2) 부동산 관점 (3) 채권 관점으로 나누어 설명한 부분이 인상적입니다. 책에서 소개한 리츠 가치평가 키워드를 아래에 적어 두었습니다.

 

보통의 리츠 펀드매니저가 분석하는 지표가 아래의 범주를 넘지 않을겁니다. 주로 FFO, NAV를 사용합니다. 아래의 지표들을 기초로 학습하면 실제적인 도움이 될거라 생각합니다.

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<리츠 가치평가 방법>

 

[1] 주식 관점에서 평가하는 방법

- 할인 현금흐름(DCF), 내재가치 평가

- 배당 할인 모델(DDM): DCF와 유사, but 현재가치 할인 대상이 지급 배당임, 내재가치 평가

- P/FFO (임대료 기준, 해당 기업의 수익 창출 능력), 주식에서 PER과 비슷한 개념

- P/FFO = 현재 리츠 주가 / 현재 또는 1년 후 리츠의 주당 예상 FFO

- FFO(Fund from operations): 리츠의 운영 현금 흐름

- FFO = (1) 순익 + (2) (+부동산 자산 매각으로 인한 손실 – 자산 매각으로 인한 이익) + (3) 손상 차손 + (4) 부동산 감가상각비

- FFO =Net Income + Depreciation - Capital Gain from real estate sales

- AFFO =AFFO(Adjusted Funds From Operations), AFFO는 FFO를 보완하는 개념으로 반복되는 자본지출(Capital Expenditure)을 제외하고, 임차 개선 비용(tenant improvements)과 중개 수수료 (leasing commissions)를 조정. 그리고 임대료 수입의 지속적인 선형 상승분을 실제 계약 조건에 맞게 조정하고 조기 상환 부채분을 반영

- 비슷한 성격(섹터/지역, 전략)의 리츠 간 P/FFO를 비교하거나, 특정 리츠나 지수의 P/FFO를 과거 거래되었던 데이터와 비교

- FFO는 상대가치 평가법으로 비교 대상이 있어야 함 (내재가치 평가가 아닌 상대가치)

- FFO 성장률 = 한 기업이나 지수의 FFO 연간 성장률 (내부성장률 + 외부성장률)

- PEG 비율(Price Earnings to Growth Ratio) = P/FFO/ 연간 예상 FFO 성장률(%) * 100

- PEG 비율 숫자가 낮을수록 저평가된 자산임

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[2] 부동산 관점에서 평가하는 방법

- 총 투자 수익률(Total Return): 배당률 + 자산가치 상승률(내부 성장(임대료 상승) + 외부 성장(신규 매입, 리모델링))

- P/NAV = 현재 리츠 주가/ 현재 또는 1년 후 리츠의 주당 예상 NAV, 주식에서의 PBR 개념

- P/NAV 기준 할인율: P/NAV 할증/할인율 = P/NAV-1

- NAV: 리츠보유자산의 현재 시장가치 + 기타 유형자산 – 부채

- 자본환원율 = 해당 부동산 NOI / 부동산의 현재 시장가치

- 순영업이익(NOI)= 총 임대료 매출 - 총 부동산 비용 – 세금과 보험 비용

- NOI 성장률 (내부성장률)

- 빌딩 현재 가치 = 연간 NOI / 자본환원율(Cap Rate)

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[3] 채권 관점에서 평가하는 방법

- 임대 배당 수익을 채권적 특성으로 간주

- 리츠 배당률과 국채수익률 간 스프레드: 리츠 배당률 – 해당 국가 10년물 국채수익률

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[4] 재무 건정성 지표

- 레버리지 비율, 각종 부채비율, 자본 조달 비용

- 전반적인 경영 우수성 지표: 장기적인 과거의 총 수익률, 담당 매니저의 역량

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